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關(guān)于常見(jiàn)的物業(yè)糾紛，民法典這樣說(shuō)
發(fā)布時(shí)間：
2020-09-25
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《中華人民共和國(guó)民法典》把物業(yè)服務(wù)合同納入有名合同的管理范圍內(nèi)，提煉總結(jié)了近年物業(yè)與業(yè)主的實(shí)務(wù)糾紛的解決方案，在《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的基礎(chǔ)上修改、增減了部分內(nèi)容。
一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)和業(yè)主之間有以下兩種常見(jiàn)糾紛：
一、不繳物業(yè)費(fèi)，就停水和電?
某高檔小區(qū)物業(yè)用停水和停電的方式來(lái)催繳物業(yè)費(fèi)。業(yè)主發(fā)現(xiàn)，只要自己交了物業(yè)費(fèi)，水電就恢復(fù)正常，因此也就不再拖欠。
雖然這不失為一種有效的解決方式，但對(duì)業(yè)主的基本生活造成了嚴(yán)重不利影響，不符合以人為本的原則;并且這侵害了業(yè)主的抗辯權(quán)，法律規(guī)定物業(yè)在按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)之后，業(yè)主無(wú)權(quán)拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，如果物業(yè)沒(méi)有做好服務(wù)，業(yè)主是可以適用同時(shí)履行抗辯權(quán)的。
雖然在《民法典》頒布之前，根據(jù)合同法的原則和規(guī)定，水電的合同主體是供電人和用電人的關(guān)系，與物業(yè)無(wú)關(guān)，物業(yè)無(wú)權(quán)斷水?dāng)嚯?，但是在?shí)務(wù)中仍是屢禁不止。
《民法典》的物業(yè)服務(wù)合同部分增加了明確的禁止性規(guī)定：物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)(944)。這一條為物業(yè)和業(yè)主提供了實(shí)務(wù)指引，如果之后物業(yè)再用這種方式，業(yè)主有權(quán)獲得法院的支持。
二、鄰居私自圈地、違建、在公共區(qū)域堆放雜物，物業(yè)不作為?
鄰居私自圈地、占用公共區(qū)域的行為侵害了其他業(yè)主的權(quán)益完整性，但是相鄰業(yè)主之間的糾紛屬于相鄰權(quán)糾紛，并非物業(yè)合同糾紛。其次，物業(yè)并非行政機(jī)構(gòu)，不具有行政執(zhí)法權(quán)，因此物業(yè)有時(shí)候會(huì)選擇對(duì)業(yè)主的投訴視而不見(jiàn)。雖然業(yè)主無(wú)權(quán)以此為由拒繳物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)能夠推脫全部責(zé)任嗎?
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》 規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告(45)。根據(jù)該條，物業(yè)有且僅有制止和報(bào)告的義務(wù)。
《民法典》把本條上升至基本法位階，規(guī)定：對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告并協(xié)助處理(942)。這一條規(guī)范物業(yè)采取措施的方式應(yīng)當(dāng)及時(shí)且合理，而且并非僅限于報(bào)告，還要協(xié)助行政部門(mén)處理，這顯然在一定程度上加強(qiáng)了物業(yè)面對(duì)此事時(shí)的義務(wù)。
從以上兩處新規(guī)定可以窺得，民法典對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定就像是給物業(yè)加了一道極其溫和的緊箍咒，試圖在最小程度加重物業(yè)責(zé)任的同時(shí)，明晰物業(yè)和業(yè)務(wù)的權(quán)利義務(wù)分配。
文旅集團(tuán) 湯雪薇
2020年9月25日
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